Estatutos y Régimen Interno Comunidad Propietarios ¿Qué es?

Seguro que en más de una ocasión cuando estamos en una Junta de Propietarios, hemos escuchado las palabras Estatutos de Comunidad de Vecinos y normas de régimen interno. ¿Sabemos realmente lo que son y para qué se utilizan? Te explicaremos las diferencias entre Estatutos de Comunidad de Vecinos y Reglamento de Régimen Interno.

Estatutos comunitarios

Los Estatutos de las Comunidades de Propietarios regulan, entre otras muchas cosas, los derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios de la Comunidad.

Estos puede ser elaborados bien por el promotor del edificio o del conjunto residencial antes de proceder a la venta de todos los inmuebles, pueden elaborarse en el momento de constituirse la Comunidad en consenso por todos y cada uno de los vecinos o bien, pueden redactarse a posteriori, pero también en el seno de una Junta de Propietarios.

Unos Estatutos bien redactados además de recoger los derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios, también regularán el reparto de los gastos comunes para el sostenimiento de la comunidad, normas sobre seguros, reparaciones y conservación del edificio, mantenimiento, etc.

Por el contrario, existen estatutos que poco o nada regulan y derivan todo a la Ley de Propiedad Horizontal, siendo unos Estatutos que no sirven para una aplicación práctica.

¿Dónde puedo encontrar los Estatutos de mi Comunidad de Vecinos?

Es habitual que cuando los Estatutos de la Comunidad los encontremos en la misma escritura de compraventa de la vivienda, por ello es importante leerse bien toda la escritura y saber que están ahí. 

No obstante, podemos tener dudas de sí realmente los Estatutos que aparecen en la escritura son lo que están vigentes o por el contrario han sufrido alguna modificación sin que nos hubiésemos dado cuenta. Para evitar esto, podremos acudir al Registro de la Propiedad en donde esté inscrita la finca y solicitar una copia de los mismos. 

Los únicos Estatutos que tendrán validez son los que están inscritos en el Registro de la Propiedad. Si se han aprobado otros y no figuran inscritos, no tendrán validez frente a terceros.

¿Se pueden modificar los Estatutos de la Comunidad de Vecinos?

Sí , se pueden modificar los Estatutos. Esta es una de las cuestiones que la Ley de Propiedad Horizontal más ha blindando, puesto que se requiere para su modificación el acuerdo unánime de los propietarios, que a su vez representen el total de las cuotas de participación.

Para que estos nuevos Estatutos puedan tener efectos frente a terceros, deberán de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Debe quedar claro que no es necesario que la Comunidad disponga de Estatutos, teniendo en cuenta que, cuando no existe, se aplica la Ley de forma directa.

Aunque no pueden establecerse reglas que vayan contra las normas la Ley de Propiedad Horizontal u orden público, los Estatutos son de suma importancia, pues en ellos es donde se fijan cuestiones tan importantes como:

•  La exoneración de gastos.
• La autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales.
• La posibilidad de división, segregación o agrupación.

Reglamento de Régimen Interno, ¿Qué es?

El reglamento de régimen interno es un documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia de cada comunidad de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal no regula que tenga que existir un reglamento de régimen interno. Sin embargo si existe, su cumplimiento es obligatorio, puesto que éste es asimilable a cualquier acuerdo que se adopten en el seno de la Junta sobre el funcionamiento y uso de los elementos comunes.

¿Quién Otorga el Reglamento de Régimen Interno y Cómo se Aprueba? 

Rara vez existe un reglamento de régimen interno que previamente hubiese sido redactado por el promotor de la obra porque carecería de fuerza o categoría de Estatuto y se podría modificar en cualquier Junta por simple mayorías (ART. 17.7 LPH)

Además, al contrario de lo que ocurre con los Estatutos de la Comunidad, los reglamentos de régimen interno no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad. 

¿Vincularía a los Nuevos Propietarios?

Aquí radica principalmente el problema de estos reglamentos de régimen interno. Cualquier nuevo propietario que adquiera una nueva vivienda no estaría vinculado por no figurar estas normas en el Registro de la Propiedad.

Sí cabría una opción para que los nuevos propietarios se vean \»afectados\» por el reglamento de régimen interno. Para que estén vinculados los nuevos propietarios deberán de dar su conformidad a los mismos en una junta de vecinos. Si esto se produce, quedarán convalidados y no podrán ir en contra de sus propios actos.

¿Qué Pueden Regular?

Las principales medidas que se regulan en un Reglamento de Régimen Interno, son las siguientes:

• Los horarios y/o uso de la piscina comunitaria, así como la zona deportiva.
• El uso de los ascensos y montacargas.
• Horario de retirada de la basura (si tenemos conserje en la finca).
• Prohibición de tender la ropa.

Lo que el reglamento de régimen interno no puede regular son cuestiones que afecten a la propiedad privada. No es posible, por lo tanto, establecer que las viviendas no podrán destinarse a despacho o que en los locales no se podrán instalar algunos negocios.

Si estos acuerdos se toman, serán nulos y carentes de valor.

Tampoco podrán regular cuestiones que afecten a los Estatutos, como puede ser la manera de contribuir a los gastos comunes de la Comunidad, ni establecer la exoneración del pago de determinados gastos a algunos propietarios.

En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal, aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor asesoramiento. Estaremos encantados de estudiar su caso y poder ofrecerte una solución personalizada adecuada a sus necesidades.