La Acción de División de la Cosa Común

Acción de división de la cosa común: Habitualmente tratamos con herederos que no quieren ser copropietarios de una propiedad y desean salir de esa situación de propiedad compartida.

En este artículo hablaremos de la acción de división de cosa común, una acción que permite al copropietario abandonar la situación de copropiedad en la que no desea seguir, intentando explicar qué es esta acción, qué efectos tiene y quién puede llevar a cabo la división.

¿QUÉ ES LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN?

La acción de división de cosa común se regula en el Código Civil y permite al copropietario pedir en cualquier momento que se divida la cosa que tiene en común con otro u otros copropietarios.

Esta acción se ejercita ante el Juzgado y pueden ocurrir dos situaciones distintas:

• Si el bienes divisible: Se adjudica una parte del inmueble a cada copropietario, extinguiéndose así el condominio.
• Si el bien no es divisible: Se procede a la venta del bien y se reparten las ganancias entre los copropietarios. También puede darse la situación de que el resto de copropietarios compren la parte de la persona que desea abandonar el condominio.

Esta acción puede ser llevada a cabo por cualquier copropietario en cualquier momento, pudiendo el resto de copropietarios renunciar a sus derechos de condominio en favor de otro copropietario (art. 395 Código Civil).

¿HACE FALTA REQUERIMIENTO PREVIO ANTES DE ACUDIR AL JUZGADO?

Si se quiere ganar con costas sí, pues se condenará en costas si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado o demandados requerimiento fehaciente (art. 395 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Al realizar este requerimiento se entiende que el demandante está actuando con buena fe y el demandado con mala fe.

Esto significa que incluso si el demandado se allana, los Tribunales podrían condenarle en costas, pues su mala fe produjo que el demandante tuviese que acudir a los Tribunales.

Por nuestra experiencia como Abogados de Sucesiones, normalmente el resto de copropietarios desconocen a qué se pueden enfrentar si desatienden el requerimiento.

Este desconocimiento es fruto, en muchas ocasiones, de una falta de asesoramiento por un abogado experto en materia de sucesiones.

¿DÓNDE SE REGULA LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN?

Se encuentra regulada en el artículo 400 del Código Civil, que dice lo siguiente: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Con esta redacción el Código Civil les permite a los copropietarios de un bien abandonar la copropiedad en cualquier momento, pues nadie está obligado a estar en una situación que no desea.

Asimismo, los Tribunales han establecido que la acción de división de cosa común puede llevarse a cabo en las siguientes circunstancias:

• Cuando el bien es divisible.
• Cuando el bien es indivisible.
• En aquellos casos donde el bien sea inservible para el uso al que se destina.
• En los supuestos donde el bien desmerezca su valor.

¿QUIÉN PUEDE LLEVAR A CABO LA DIVISIÓN?

La división de la cosa común puede realizarse por parte de los propietarios, de árbitros o mediante el Juzgado.

En este sentido, siempre es recomendable que se realice por los propietarios de común acuerdo, evitando cualquier procedimiento judicial o extrajudicial que siempre es mucho más perjudicial para todas las partes

Si se realiza por los árbitros, éstos deberán ser nombrados por los partícipes y formarán partes proporcionales al derecho de cada uno de ellos.

¿QUÉ EFECTOS TIENE?

Evidentemente los principales afectados son los copropietarios, pues se extingue o se modifica el condominio, produciéndose una atribución en propiedad del bien por uno o varios de los copropietarios y la obtención de un precio por otro u otros, en función de lo pactado.

La división de cosa común no puede afectar de ninguna manera a terceros, por lo que se mantendrán los derechos de servidumbre, hipoteca y demás derechos reales que tuviesen antes de que se realizase la división, conservando también todo derecho personal que tuvieren frente a la comunidad.

Los acreedores de la comunidad podrán oponerse a la división de cosa común que se realice sin su concurso, pero no podrán impugnar aquella división que ya haya sido realizada, salvo que exista algún fraude.

Esta acción de división de cosa común se lleva a cabo muchas veces entre herederos, porque el causante fallece sin testamento ni reparto de herencia y se producen estos problemas en el futuro.

Por esa razón, para evitar problemas futuros, siempre recomendamos la redacción de un testamento. Os dejamos nuestro artículo sobre cómo hacer un testamento.

En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Derecho Hereditario.