MOROSO Y VOTACIÓN POR UNANIMIDAD EN LAS COMUNIDAD PROPIETARIOS.

16 de abril de 2020 Fernando Mosquera

MOROSO Y VOTACIÓN POR UNANIMIDAD EN LAS COMUNIDAD PROPIETARIOS.

Existen determinados acuerdos que en las Comunidades de Propietarios deben de tomarse por unanimidad de todos sus miembros, bien estén presentes o representados en la Junta. De igual manera, es muy poco frecuente que acudan todos los vecinos a la Junta, por ello los ausentes que no emitan su discrepancia pasados 30 días naturales desde la notificación del acta, se computarán en la mayoría. ¿Y qué pasa con los vecinos morosos?

Es muy importante, antes de entrar en el fondo de este artículo, saber qué acuerdos son los que requieren unanimidad de votos y cuotas, al ser esto esencial a la hora de valorar nuestro sentido del voto en la próxima junta. 

Si vas a asistir a una Junta es conveniente que estés informado, ya que en caso de que no se respete puedes impugnar.

¿Qué acuerdos se deben de tomar por unanimidad?

Los acuerdos que deben de ser adoptados por unanimidad de los propietarios serán todos aquellos que afecten al Título Constitutivo o a los Estatutos de la Comunidady que no estén expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cualquier modificación que se quiera realizar de éstos, deberá de adoptarse siempre por unanimidad. 

Asimismo, es muy común que por parte de los propietarios no se solicite como punto del orden del día recabar el acuerdo unánime del resto de propietarios cuando se quiere cerrar una terraza común de uso privativo, el cambio de ventanas (siempre que se altere la estética del edificio) o como ya hemos tratado en otro artículo el cambio de color o cerramiento de  una vivienda unifamiliar.

¿Cómo tienen que realizarse las votaciones?

Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal todo propietario tendrá derecho a voto siempre y cuando al momento de iniciarse la Junta de Propietarios esté al corriente de pago, hubiese impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada. 

No obstante, previamente, y junto con la convocatoria de la Junta se deberá de indicar qué propietarios mantienen deuda con la comunidad para que puedan ponerse al día y así, poder votar en la Junta. De lo contrario, si asisten a la junta tan sólo tendrán voz pero no voto.

Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.

El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria. En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas. 

¿Y los ausentes cómo votan? 

Esta pregunta tiene fácil respuesta, puesto que la Ley de Propiedad Horizontal ya ha previsto que para el caso -muy frecuente- de que no asistan todos los propietarios a las Juntas en las que se traten los asuntos más importantes, concede el plazo de 30 días naturales desde que éstos reciben el acta, para comunicar su discrepancia al administrador de la Comunidad. En caso contrario, su voto se computará como favorable.

¿Pueden votar los morosos en acuerdos por unanimidad?

Aquí llegamos a lo verdaderamente importante de este artículo, al no ser una cuestión pacífica y que siempre trae quebraderos de cabeza tanto a las Comunidades como a los Administradores de Fincas. 

Se establece en la Ley de Propiedad Horizontal que se deberá de reflejar en el acta de la Junta por parte del Secretario-Administrador los propietarios privados de su derecho de voto, cuya persona y cuota no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por Ley.

Es precisamente la expresión «a efectos de alcanzar las mayorías exigidas» la que da lugar a dudas, no siendo esto una cuestión que tampoco esté resuelta por los Tribunales, al existir diferentes criterios a la hora de computar o no el voto de los vecinos morosos tan sólo para la toma de estos acuerdos.

Hay Tribunales que opinan que los morosos están privados de voto incluso en los asuntos que exigen votación por unanimidad y otros que entienden que esta privación de voto, no es de aplicación para los acuerdos en los que se requiera unanimidad. 

A la hora de redactar este artículo, quien suscribe ha leído ambas posiciones doctrinales y se decanta por la de no permitir ni computar el voto de los morosos, todo ello en base a las siguientes cuestiones: 

1.- No están al corriente de pago y, por lo tanto, no están cumpliendo con las obligaciones que les exige la ley como propietario.

2.- Se estaría vulnerando la propia Ley de Propiedad Horizontal cuando priva de derecho de voto a los morosos, sin que en la propia norma se establezca ninguna excepción, como sí lo hace para poder impugnar los acuerdos antes los tribunales, para permitirles el voto en este tipo de acuerdos.

3.- Fomentaría la morosidad al consentir la participación de este tipo de propietarios en los asuntos más importantes de la comunidad en vez de «castigar» a quien no cumple con sus obligaciones como propietario.

En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal, aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor asesoramiento.

Estaremos encantados de estudiar su caso y poder ofrecerte una solución personalizada adecuada a sus necesidades. Os recordamos que estamos a vuestra disposición en el teléfono 604038448 o en el correo electrónico info@abogadosmv.es para atender cualquier consulta o asistencia que necesiten por parte de los profesionales que forman este despacho, garantizando siempre el mejor asesoramiento jurídico.

 

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Abrir chat
1
Hola, ¿en qué podemos ayudarte?
Hola, ¿en qué podemos ayudarte?