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En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal, aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor servicio jurídico.
Los propietarios de las Comunidades muchas veces desconocen qué son los elementos comunes de la Comunidad y qué son los elementos privativos.
Esta diferencia es fundamental para saber qué puede hacerse sobre un elemento y sobre otro.
En el caso de las viviendas, por ejemplo, conviven elementos privativos y elementos comunes, como pueden ser las ventanas.
En este artículo os contaremos qué son los elemento común, qué es un elemento privativo y qué es un elemento común de uso privativo.
¿Qué Son Los Elementos Comunes?
Los elementos comunes son aquellos espacios afectos al uso o utilización de los vecinos y que no están atribuidos privativamente a una persona o entidad.
Los elementos comunes son necesarios para el correcto uso y disfrute tanto del edifico como de los elementos privativos, pues éstos tienen salida siempre a un elemento común.
Hay muchos elementos comunes que desconocemos que lo son. Para ello es fundamental acudir al Título Constitutivo de la Comunidad y cerciorarnos de cuáles son elementos comunes y cuáles no.
Una problemática común dentro de los edificios son las terrazas de aquéllas viviendas que dispongan de ella, ¿es un elemento privativo o un elemento común?
Pues bien, habría que acudir al Título Constitutivo y demás escrituras para ver qué calificación se le da a esas terrazas, pero normalmente estaríamos ante un elemento común de uso privativo.
Sobre los elementos comunitarios únicamente pueden hacerse obras o reformas si existe acuerdo unánime para ello.
Tal y como comentamos en nuestro artículo sobre las ventanas de las viviendas, para realizar cualquier modificación en elementos comunes se necesita unanimidad.
¿QUÉ ES UN ELEMENTO PRIVATIVO?
Los elementos privativos de un edificio, según el art. 396 del Código Civil, son aquellos pisos locales o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Por su parte, el artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como elementos privativos:
«Los que están comprendidos dentro de los límites del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, y que, además, sirvan exclusivamente al propietario.»
Estos elementos privativos pertenecen en exclusiva a su propietario o propietarios, pues ostentan sobre ellos un derecho singular y exclusivo de propiedad.
Sobre estos elementos privativos, el propietario o propietarios, podrán hacer cualquier tipo de modificación arquitectónica sin necesitar permiso de la Comunidad para ello.
Las obras que se realicen no pueden menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura, estado exterior, ni perjudicar los derechos de otros propietarios.
Asimismo, deberá comunicar las obras al Secretario-Administrador de la Comunidad y gozar de la licencia de obra municipal correspondiente.
¿QUÉ ES UN ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO?
Los elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso y disfrute está atribuido exclusivamente a uno de los copropietarios de la Comunidad.
Para conocer si un elemento es común de uso privativo, debemos ir al Título Constitutivo de la Comunidad.
Frecuentemente se consideran elementos comunes de uso privativo las terrazas de los inmuebles, cuyo uso y disfrute está atribuido al propietario de la vivienda que dispone de esa terraza.
Sin embargo, al ser elementos comunes, sus reparaciones corren a cargo de la Comunidad; siempre que los desperfectos no sean causa de un mal mantenimiento del propietario.
Habitualmente las terrazas necesitan hacer obras de impermeabilización, en este caso los gastos correrían a cargo de la Comunidad.
Por otro lado, si las filtraciones de agua se producen como consecuencia de que la terraza no tiene un mantenimiento adecuado, será el propietario quien deba hacerse cargo de los gastos de reparación.
Cabe destacar que estos elementos comunes de uso privativo pueden convertirse en elementos privativos, siempre que se acuerde de manera unánime en Junta de Propietarios.
Esta desafección no puede realizarse en todos los elementos comunes, sino sólo en aquéllos elementos comunes por destino, pues los elementos comunes por naturaleza son imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los pisos o locales existentes dentro de la Comunidad.
Un ejemplo de un elemento común por naturaleza son las escaleras de la Comunidad o el portal, y un ejemplo de elemento común por destino sería la terraza de un piso.
Guillermo Mosquera Vicente.
Socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.
