VENTANAS VELUX, ¿ELEMENTO COMÚN O PRIVATIVO?

3 de noviembre de 2020 Fernando Mosquera

VENTANAS VELUX, ¿ELEMENTO COMÚN O PRIVATIVO?

Son muchas las consultas que recibimos tanto por parte de los propietarios de áticos como por parte de las Administraciones de Fincas o Comunidades de Propietarios, sobre la naturaleza de las ventanas Velux, concretamente cuando son necesarias realizar reparaciones en ellas, sobre si dichas ventanas son elemento común o privativo, o con  el fin de saber quién debe de asumir el gasto de mantenimiento, reparación o sustitución.

ELEMENTO COMÚN O PRIVATIVO

En primer lugar, para resolver esta cuestión, vamos a determinar si las ventas que se encuentran situadas en el tejado del edificio, son elemento común del edificio o, por el contrario, se trata de un bien privativo, con el fin de determinar si la Comunidad de Propietarios está obligada o no a realizar las obras de reparación, mantenimiento o sustitución necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda y evitar filtraciones por falta de mantenimiento.

En primer lugar, lo que tenemos que hacer es acudir a la escritura de división horizontal del edificio y comprobar qué es lo que dicen los Estatutos al respecto, al ser estas las normas por medio de las cuales se rige la Comunidad de Propietarios.

Para el caso de que en los Estatutos no se contenga previsión alguna en la que se establezca a quién pertenece dichas ventanas tipo Velux, tenemos que acudir, de manera supletoria, a lo que se establece en el artículo 396 del Código Civil, que considera elementos comunes «todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo(…).»

Por lo tanto, es indiscutible que las cubiertas y las ventanas, son elementos comunes del edificio y, en este caso, las ventanas tipo Velux, forman parte de la cubierta del edificio en el que se integran, sin que altere su naturaleza el hecho de que este tipo de ventanas de luz a las viviendas que dispongan de ellas, siempre y cuando dichas ventanas estén construidas de origen.

No obstante, también tenemos que tener en cuenta si dichas ventanas han sido instaladas a posteriori, es decir, mediante acuerdo aprobado por unanimidad de los propietarios, ya que de ser así, éstas no tendrán consideración de elemento común, sino que tendrán la consideración de elemento privativo.

 

MANTENIMIENTO, REPARACIÓN O SUSTITUCIÓN DE VENTANAS TIPO VELUX.

Para el caso de encontrarnos ante un elemento comunitario, es decir, todas aquellas ventanas tipo Velux que han sido instaladas de origen, debemos de remitirnos al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece en su apartado a) lo siguiente:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

En consecuencia, quien debe hacerse cargo de dichas reparaciones, cuando éstas sean un elemento común, será la Comunidad de Propietarios. Por lo tanto, si estas ventanas deben ser sustituidas porque se producen filtraciones a raíz de un desgaste de la lámina de impermeabilización o por el desgaste del paso del tiempo, estas reparaciones las debe de asumir la Comunidad de Propietarios en su conjunto.

Por el contrario, si nos encontramos ante unas ventanas tipo Velux que han sido instaladas a posteriori de la construcción del edificio y con el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, todas las reparaciones, desperfectos y problemas que causen este tipo de ventanas, deberán de ser asumidos por parte del propietario que las instaló.

En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal, aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor servicio jurídico.

Estaremos encantados de estudiar su caso y poder ofrecerte una solución personalizada adecuada a sus necesidades. Os recordamos que estamos a vuestra disposición en el teléfono 604038448, en el correo electrónico info@abogadosmv.es  por medio de nuestro apartado de contacto para atender cualquier consulta o asistencia que necesiten o, por parte de los profesionales que forman este despacho, garantizando siempre el mejor asesoramiento jurídico.

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