Contenidos
La responsabilidad por defectos en la construcción puede ser imputable a diferentes agentes que participaron en la obra en función de qué vicio o defecto constructivo se trate.
Los defectos constructivos, por desgracia, son habituales en los edificios y afectan en gran medida a los propietarios que allí residan.
En este artículo trataremos de explicar qué tipos de vicios o defectos existen, quiénes son los responsables de esos vicios o defectos y qué dicen los tribunales al respecto.
¿QUÉ TIPOS DE DEFECTOS HAY?
La Ley de Ordenación de la Edificación define varios tipos de defectos constructivos:
- Vicios o defectos estructurales: Son aquellos que afectan a los elementos estructurales, y que comprometen directamente la resistencia y la estabilidad del edificio
- Vicios o defectos de habitabilidad: Son aquellos que producen que no se cumplan los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c) de la LOE.
- Los vicios o defectos de terminación: Son aquellos que afectan a la ejecución o terminación de las obras, que no afectan a aspectos más importantes de seguridad o habitabilidad.
Estos son los vicios o defectos de construcción que constan en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, teniendo cada uno unas garantías y responsabilidades distintas.
Todos estos vicios o defectos deben exteriorizarse dentro de un plazo determinado para que no caduque la acción judicial que pudiera interponerse.
¿QUÉ RESPONSABILIDADES TIENE CADA VICIO O DEFECTO?
Por los vicios o defectos estructurales todos los agentes responderán durante el plazo de diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales.
En relación con los daños materiales causados en el edificio que afecten a los requisitos básicos de habitabilidad por vicios o defectos de los elementos constructivos, todos los agentes responderán durante 3 años.
De momento, por los vicios o defectos mencionados responden todos los agentes que hayan participado en la obra: constructora, director de obra, etc.
Sin embargo, si existen vicios o defectos de ejecución de la obra, únicamente responderá el constructor. Así se expone en el artículo 17.1.c) de la LOE:
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
En este caso, los aparejadores o arquitectos, por ejemplo, no son responsables de los daños causados por meras imperfecciones en la terminación de la obra.
¿HASTA CUÁNDO PUEDO RECLAMAR ESOS VICIOS O DAÑOS?
El artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de dos años desde que se manifiesten los vicios o defectos anteriormente mencionados.
Estos plazos de garantía o responsabilidad comenzarán desde que se suscribe el acta de recepción de la obra, así lo expone el artículo 6.5 de la LOE:
El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción; o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.
Es decir, una vez suscrita la recepción de la obra conforme a lo expuesto en la LOE, comienzan a computar los plazos de 1, 3 y 10 años de responsabilidad de los distintos agentes que actuaron en la obra.
¿HAY JURISPRUDENCIA SOBRE ESTAS CUESTIONES?
Sí, claro que tenemos sentencias que regulan este tipo de situaciones.
El Tribunal Supremo ha regulado los aspectos donde únicamente tienen responsabilidad las constructoras, definiendo que las imperfecciones en la terminación de la obra; como zócalos, bañera, persianas, defectos de carpintería, etcétera, son responsabilidad del constructor.
Distintas Audiencias Provinciales, entre ellas la de A Coruña; sentenciaron que el cómputo de los plazos, como establece la Ley, comienza desde la recepción de la obra; no pudiendo tenerse en cuenta la certificación de final de obra como inicio del plazo de garantía.
Es más, la Audiencia Provincial de A Coruña, en sentencia de 2014; expone que como mucho puede ser utilizada la licencia de primera ocupación como inicio del cómputo de la garantía.
La jurisprudencia es muy clara sobre el inicio del plazo de garantía: desde la recepción expresa o tácita de la obra.
La recepción tácita de la obra puede interpretarse; y así lo hace la jurisprudencia; desde la obtención de la licencia de primera ocupación o de la cédula de habitabilidad, por ejemplo.
Podéis encontrar más artículos sobre Derecho Inmobiliario en nuestra sección del Blog dedicada a esta área del Derecho.
Para reclamar la responsabilidad por defectos o vicios constructivos siempre es recomendable acudir a un experto en Derecho Inmobiliario.
En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Derecho Inmobiliario aportando siempre el mejor asesoramiento a nuestros clientes.
Guillermo Mosquera Vicente.
Socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.
