En las comunidades de propietarios, siempre surgen problemas con el computo de votos. Puede darse el caso -más habitual de lo que parece- que algún propietario no solo sea propietarios de una vivienda, sino que puede ser propietarios de varias viviendas o incluso bajos comerciales, también de que algún propietarios con deuda quiera votar, o simplemente nos preguntamos, ¿qué ocurre con el voto de los propietarios que no acuden a la junta?
Si existe esta situación, ¿Cómo se computan los votos en las juntas de propietarios? ¿Cada piso o local suman un voto? Estas son muchas de las preguntas que los miembros de una comunidad de propietarios se hacen y vamos a resolver en este artículo.
Los conflictos en comunidades de vecinos de la zona requieren la mediación de un despacho de derecho inmobiliario en el centro de Coruña con experiencia en la Ley de Propiedad Horizontal.
Doble mayoría
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los acuerdos que se adopten en el seno de una junta de propietarios tendrá que realizarse por el sistema de «doble mayoría» – salvo los acuerdo que necesiten unanimidad- Pero, ¿qué es la doble mayoría?
Esto es por mayoría de cuotas y de número de votos. Con esto se consigue evitar que un solo propietario, si tiene varias propiedades en la comunidad, pueda imponer sus decisiones a los demás. En base a ello, un propietario, por muchos pisos o locales que tenga o en su caso por mucho coeficiente de participación asignado a sus inmuebles sólo cuenta con un voto, de ahí que podrá ganar por coeficiente, pero no reunirá el otro requisito (número de votos).
La jurisprudencia confirma lo establecido en la LPH y asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo elemento o de varios dentro del mismo inmueble, interpretación que se justifica en que la Ley de Propiedad Horizontal ha establecido una doble mayoría para la validez de los acuerdos, esto es, se ponderan dos elementos, uno personal y otro económico.
¿Qué ocurre si no se alcanza la doble mayoría?
En los supuestos en que no pudiera alcanzarse esta “doble mayoría”, la comunidad se encontrará en una situación de bloqueo. Debido a este bloqueo, el acuerdo no podrá ser aprobado hasta que se alcance un consenso. Y si transcurrido un tiempo se comprobase que resulta imposible desbloquear la situación, podremos acudir al juicio de equidad para que el Juez resuelva, según se contempla en la regla 7.ª del art. 17 de la LPH.
¿Cómo se cuentan los votos de los propietarios ausentes?
Por norma general, los votos de los ausentes se computará como favorable (es decir, se sumará a la opción más votada). No obstante, los propietarios ausentes tendrán un plazo de 30 días naturales desde la recepción del acta de la junta para manifestar su discrepancia, es decir, su oposición a que su voto se compute como favorable.
Dicha comunicación deberá de ser remitida -nuestro consejo es que sea por un medio que tenga constancia de recepción y envío- a la administración de fincas o a quien ejerza el poder de secretario.
La computación de los votos de los ausentes se aplica, por norma general, a las resoluciones que precisen una aprobación de los 3/5 de los propietarios y a su vez de las 3/5 partes de las cuotas de participación y para los acuerdos por unanimidad.
En los acuerdos que se aprueban por mayorías simples no se computan los votos de los propietarios ausentes. Estos acuerdos (aprobación de cuentas, elección de presupuestos, aprobación de cargos, etc.) se adoptan, en primera convocatoria, con la mayoría de propietarios que representen también la mayoría de cuotas de participación; mientras que en segunda convocatoria bastará con la aprobación de la mayoría de propietarios presentes en la Junta y sus representados, quienes también deben representar la mayoría de cuotas de participación.
¿Los vecinos morosos pueden votar?
La respuesta es no. Ningún propietario que a fecha de la celebración de la Junta tenga cuotas -ordinarias o extraordinarias- pendientes de pago con la comunidad. Tendrá voz pero no voto en los acuerdos que se adopten en la junta.
La privación del derecho de voto al vecino moroso, como ya hemos adelantado, no impide que este pueda asistir a la Junta. Es un derecho que como propietario tiene de conocer el desenvolvimiento de la Comunidad a la que pertenece. Podrá asistir y deliberar las cuestiones tratadas, pero no votar.
Es importante señalar que a la hora de redactar la convocatoria de cualquier junta hay que cumplir el requisito que establece la LPH. Esto es, que en la convocatoria figure una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad con la advertencia de la privación del derecho de voto.
Pues bien, si hubiese algún vecino que aún figurando en dicho listado abonase la cantidad adeudada antes de la celebración de esa Junta, podrá ejercer su derecho de voto.
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