Las terrazas de las viviendas en las Comunidades de Propietarios son un asunto que suele llevar a controversia sobre todo cuando hay que hacer alguna reparación en ellas. Es muy habitual que los comuneros se planteen la siguiente pregunta al respecto: ¿esas reparaciones las debemos pagar todos los vecinos o solamente el vecino “propietario” de la terraza? A continuación, vamos a intentar dar respuesta a esta pregunta.
En primer lugar, cabe destacar que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal están compuestos por elementos comunes y elementos privativos. Dentro de los elementos comunes nos encontramos dos ramas: los elementos comunes por naturaleza y los elementos comunes por destino. La diferencia entre ambos es que los primeros no pueden ser desafectados de esa condición de elemento común, sin embargo, los segundos sí que pueden ser desafectados a través del título constitutivo del edificio o mediante acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.
En cuanto a las terrazas, el propio Tribunal Supremo ha venido considerándolas como elementos comunes por destino y, por lo tanto, pueden ser convertidos en elementos privativos. Sin embargo, la parte de esas terrazas que se configure como cubierta o forjado del edificio, son elementos comunes por naturaleza y no cabe su conversión a elemento privativo de ninguna forma. ¿Esto qué quiere decir? Que toda reparación que deba hacerse en el forjado del edificio o en las cubiertas – como por ejemplo una impermeabilización –, han de ser abonadas por la Comunidad.
La STS 402/2012
En este sentido,la STS 402/2012, 18 de Junio de 2012 establece:
“ (…) no cabe entender que la propiedad exclusiva de la terraza y su espacio suponga la del forjado mismo, que es un elemento común por naturaleza y que no se puede desafectar, ni de su impermeabilización, que por definición no sirve al propietario de la terraza, sino al piso inferior del que esta es cubierta, pues tiene una función de protección para lograr la estanqueidad del inmueble en ese punto. Y, en fin, nótese que por disposición expresa del art. 10 de la LPH, es la Comunidad de Propietarios la responsable del adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, \»de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad\», puesto que es ella la obligada a realizar las obras necesarias para asegurar ese resultado.”
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 18 de enero de 2007 entiende que “los balcones, miradores, galerías, etc., además de formar parte inseparable de la fachada, hacen función de muro delimitador de los pisos al exterior, siendo necesarios para el uso y disfrute del edificio”, siendo responsabilidad directa de la Comunidad su conservación y reparación, por más que el espacio que delimiten sea privativo.
En consecuencia, y lo que nuestro alto tribunal nos viene a indicar es que, independientemente de que las terrazas sean o no privativas, tanto los balcones, como las galerías, miradores y terrazas, además de formar una parte inseparable de la fachada, son elementos necesario de uso y disfrute del edificio y, por lo tanto, la responsabilidad de la Comunidad le corresponde en lo referente a su conservación, reparación o sustitución –reparaciones extraordinarias- y al titular dominical le corresponderá las reparaciones ordinarias, siempre y cuando verse así en los Estatutos Comunitarios.
Cabe destacar, que si los Estatutos nada indican sobre quién debe hacerse cargo de las reparaciones ordinarias, la tónica general en las Audiencias Provinciales es fallar a favor de que este tipo de reparaciones corran a cargo de quien disfruta de la terraza. En este sentido, existen varias sentencias de las Audiencias Provinciales de Pontevedra, Asturias, Huelva, etc.
Sentencia de la AP Asturias
En este sentido, la Sentencia de la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 457/2017, de 13 de octubre establece:
“(…) a juicio de la Sala la solución dada en primera instancia acorde con esta doctrina es correcta, y no desconoce ni vulnera las previsiones estatutarias, ni mucho menos con ello se conculcan principios de seguridad jurídica, sino que por el contrario la cuestión es estrictamente de índole interpretativa. Y es que una cosa es que en la medida en que se atribuye al demandado un uso exclusivo de la terraza ello comporte la correlativa obligación de su reparación y conservación, y otra cosa muy distinta es que, merced a dicho uso, y como consecuencia de dicha previsión se pretenda de dicho propietario que haga frente a reparaciones extraordinarias sobre todos los elementos que, como en este caso la impermeabilización, no son propiamente terraza, sino parte de la cubierta del edificio, elemento común por naturaleza, y por tanto sin posibilidad de atribución exclusiva a comunero alguno conforme reza la doctrina jurisprudencial citada en la sentencia.”
Por todo ello, y en respuesta a la pregunta formulada al principio de este artículo, es el propietario que disfruta de la terraza quién deba hacerse cargo de las reparaciones ordinarias de la terraza – mantenimiento, limpieza, higiene, etc. –, siendo la Comunidad quien deba hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias como la impermeabilización de la fachada, sellado, etc.
