Cómo actuar en caso de descubrir vicios ocultos en mi casa

Cuando una persona compra una vivienda, es común encontrarse con la preocupación de que existan defectos o vicios ocultos que no se hubieran detectado durante la visita.

Este artículo pretende explicar, de manera clara y en lenguaje cercano, cómo debe actuar el comprador si descubre en su casa vicios ocultos tras la compraventa, explicando las opciones legales disponibles y los requisitos para reclamarlas.

¿Qué son los vicios ocultos y cuáles son las obligaciones del vendedor?

La ley obliga al vendedor a entregar la vivienda sin vicios o defectos que no sean detectables a simple vista.

El vendedor responde ante el comprador por aquellos defectos que no se veían en una simple visita y que existían cuando se firmó la compraventa.

Esta obligación está recogida en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y está reconocida por nuestro Tribunal Supremo. La jurisprudencia exige que los vicios ocultos sean graves y preexistentes a la transmisión para que el vendedor tenga que responder.

\»El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella\»

¿Qué requisitos deben cumplirse para reclamar por vicios ocultos?

Para poder reclamarle al vendedor los vicios ocultos, deben darse estas condiciones básicas:

• El defecto debe ser oculto, es decir, que no fuera conocido ni detectable con una revisión razonable antes de la compra.
• Debe ser grave, hacer que la vivienda no sirva para vivir o disminuya mucho su uso, o bien, de saberlo, el comprador no la habría comprado o habría pagado menos.
• El defecto debe existir antes de firmar la venta aunque se descubra después.
• La reclamación tiene que hacerse en el plazo máximo de seis meses desde la entrega de la vivienda. Si se pasa ese tiempo, se pierde el derecho a reclamar por vicios ocultos.

¿Qué opciones tiene el comprador ante un vicio oculto?

Una vez detectado un defecto que cumple los requisitos antes descritos, el comprador tiene dos alternativas:

1. Solicitar la resolución del contrato (acción redhibitoria): Es decir, devolver la vivienda y recibir de vuelta el dinero pagado, más los gastos que se hayan tenido a consecuencia de la compraventa.
2. Pedir una rebaja proporcional del precio (acción “quanti minoris”): En este caso, se conserva la vivienda pero se reclama al vendedor que devuelva una parte del precio pagado, equitativamente ajustada según peritos.

Si, además, el vendedor sabía de los defectos y los ocultó, el comprador, además de lo anterior, puede reclamarle una indemnización por los daños sufridos. Sin embargo, la buena fe del vendedor se presume, y será el comprador quien tenga que probar que el vendedor actuó de mala fe.

Cómo actuar ante vicios ocultos: pasos prácticos

Si el comprador descubre un vicio oculto es recomendable seguir estos pasos:

1. Notificar al vendedor de manera fehaciente la existencia del defecto y la intención de reclamar, detallando cuál es el vicio y cuándo se ha detectado.
2. Reunir pruebas: informes técnicos, facturas, presupuestos de reparación, correspondencia, etc.
3. Valorar el tipo de reclamación que interesa más (resolver el contrato o pedir una rebaja del precio).
4. Si no hay acuerdo con el vendedor, acudir a la vía judicial dentro del plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda, solicitando la acción elegida: resolución o rebaja de precio, y en su caso, daños y perjuicios.
5. En el proceso se suele aportar informe pericial sobre la gravedad, el carácter oculto y la preexistencia del vicio.

¿Qué tipos de defectos suelen considerarse “vicios ocultos”?

Hay muchos tipos de defectos que, si se cumplen los requisitos mencionados, pueden ser considerados vicios ocultos: humedades estructurales, problemas de cimentación, defectos graves en instalaciones eléctricas, cañerías ocultas en mal estado, aluminosis, plagas de termitas en estructuras, etc.
No se incluyen desperfectos leves ni tampoco los defectos \»estéticos\» menores o aquellos que el comprador pudo ver antes de la firma.

Plazo para ejercitar la acción y prescripción

El plazo para reclamar por vicios ocultos en viviendas es muy corto: seis meses desde la entrega, no desde la firma del contrato ni desde que se descubre el vicio.
Este plazo es de caducidad, de modo que si no se reclama ejerciendo formalmente la acción en ese tiempo, se pierde el derecho a reclamar.

Consecuencias en caso de mala fe del vendedor

Si se demuestra que el vendedor conocía los defectos y no los puso en conocimiento del comprador, además de la devolución del precio o la rebaja, se puede exigir una indemnización mayor por los daños sufridos como consecuencia de la actuación dolosa.

Protección del comprador como consumidor

Si el comprador es un consumidor, es decir, compra una vivienda para su uso particular y el vendedor es un profesional o empresa, la legislación es aún más protectora en cuanto a la información, documentación y deberes de transparencia.

¿Qué ocurre con los defectos menores o los defectos no ocultos?

Los defectos que sean leves, los que son manifiestos o los que, siendo técnico el comprador debió haberlos visto, no tienen la protección legal descrita y el vendedor queda exonerado.

En esos casos, puede el comprador intentar otras vías legales, como alegar un incumplimiento contractual, pero no la acción específica de saneamiento por vicios ocultos.

Conclusión

Descubrir un defecto grave y oculto en una vivienda recién comprada no significa resignarse: la ley protege al comprador aunque sujetos a requisitos y plazos escritos.

La actuación rápida y ordenada es fundamental para hacer valer los derechos. Contar con un informe pericial y un buen asesoramiento jurídico puede marcar la diferencia en cualquier proceso de reclamación.