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Un problema habitual de las Comunidades de Propietarios son los propietarios deudores. Para exigir el pago de la deuda a estos propietarios las Comunidades de Propietarios podrán acudir a los procedimientos monitorios.
En este artículos os contaremos todo lo que necesitáis para elaborar de la mejor forma una petición inicial de procedimiento monitorio contra un propietario deudor.
EL PROCEDIMIENTO MONITORIO en una comunidad de propietarios.
Las Comunidades de Propietarios podrán acudir a los monitorios para exigir el pago de las deudas que un propietario ostente con la Comunidad.
Este procedimiento es completamente potestativo para la Comunidad, pues los Tribunales permiten acudir directamente al Juicio Ordinario o Juicio Verbal, en función de la cuantía, para reclamar la deuda al propietario.
Únicamente pueden ser exigidas las deudas que tengan que ver con los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, y fondos de reserva. (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿POR QUÉ ACUDIR AL PROCEDIMIENTO MONITORIO?
El procedimiento monitorio tiene muchas ventajas en relación con los procedimientos declarativos:
- El Tribunal competente será el del lugar donde el deudor tuviere su domicilio o, excepcionalmente para estos casos, el del lugar donde radique la finca.
- Si el deudor se opusiere al monitorio, la Comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente al pago del principal, intereses y costas.
- Si el deudor no se opone ya tendríamos un título ejecutivo para presentar demanda de ejecución, para el caso de que no abonase la deuda, junto con intereses y costas.
- El deudor deberá abonar los gastos de abogado y procurador que se devenguen, aún cuando su intervención no fuese perceptiva.
¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR?
Para poder acudir al procedimiento monitorio, la Comunidad debe liquidar la deuda de los propietarios morosos en Junta, ya sea Ordinaria o Extraordinaria.
En esa Junta se debe autorizar al presidente o al secretario-administrador para que ejercite acciones legales contra el moroso, pudiendo nombrar abogado y procurador.
Una vez realizado este trámite, se le enviará el Acta al propietario junto con un requerimiento de pago.
El requerimiento de pago debe realizarse mediante burofax o carta certificada con acuse de recibo, pues debemos acreditar que fue recibida.
Con el requerimiento de pago no es necesario que se envíe la certificación de deuda. Este documento es imprescindible para acudir a los Tribunales, y debe estar firmada por el secretario-administrador de la Comunidad con el visto bueno del presidente.
En la certificación es muy importante que no conste únicamente la deuda del propietario, sino que ésta se encuentre perfectamente desglosada.
Si la carta no se recibe, debemos poner en el tablón de anuncios de la Comunidad, durante 3 días, el Acta, la certificación de deuda y el requerimiento de pago.
Una vez realizados estos trámites ya podremos acudir al procedimiento monitorio.
¿A QUIÉN DEBEMOS DEMANDAR?
Es habitual que las propiedades tengan varios propietarios, o que en el Registro de la Propiedad esté inscrita a nombre de otra persona de la que resida en la vivienda.
La demanda debe dirigirse siempre contra el propietario del inmueble.
Para acreditar este extremo, debemos solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad competente.
Es muy común que se aporten escrituras de compra de años atrás, pero eso no acredita que en la actualidad sea el propietario. La única forma de acreditarlo es mediante nota simple.
Si la vivienda pertenece a dos o más personas, es obligación solidaria de todos los propietarios el abono de los gastos de Comunidad, por lo que deben ser demandados todos los propietarios.
Si el titular registral o propietario estuviere fallecido, la demanda deberá ir dirigida contra los herederos desconocidos e inciertos de éste, es decir, contra la comunidad hereditaria.
Para el caso de que se conociere a algún heredero del propietario, podemos establecer que se cite a la comunidad hereditaria en su persona.
¿CÓMO DEBE HACERSE EL MONITORIO?
La petición inicial de procedimiento monitorio debe constar de los datos identificativos de la Comunidad de Propietarios (nombre, domicilio, CIF…).
En cuanto a los datos de demandado, debemos identificar todos los datos posibles (nombre, apellidos, DNI si se conoce y domicilio a efectos de notificaciones).
El importe que se debe reclamar no es solamente la deuda que tenga con la Comunidad, a esa cantidad hay que sumarle los gastos del requerimiento de pago. (art. 21.3 Ley de Propiedad Horizontal).
Es esencial que a la petición inicial de procedimiento monitorio se acompañe la siguiente documentación:
- Acta de la Junta donde se liquidó la deuda.
- Nota simple.
- Certificación de deuda.
- Justificante de envío y recepción del requerimiento de pago donde consten sus gastos.
- Si no fuere recogido el requerimiento, es necesario aportar la diligencia de ordenación colocada en el tablón de anuncios durante 3 días.
Una vez realizados estos pasos ya se podría enviar la petición inicial de procedimiento monitorio contra el deudor.
El deudor podrá oponerse al monitorio de manera fundada y motivada, dándose traslado a la Comunidad de Propietarios para la impugnación de la citada oposición del deudor, siempre y cuando la cuantía no supere los SEIS MIL EUROS.
En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal, aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor servicio jurídico.
Fernando Mosquera Vicente.
Socio de Mosquera & Vicente abogados.
