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El cambio de las ventanas en una Comunidad de Propietarios es de las reformas más habituales que existen en las viviendas. Sin embargo, para este tipo de reformas hace falta autorización por parte de la Comunidad.
Muchos de los propietarios, con el paso del tiempo deciden cambiar sus ventanas porque se encuentran deterioradas.
En este artículo os contaremos qué permisos necesitan los propietarios para poder llevar a cabo esa reforma.
¿Necesito Permiso De La Comunidad?
Los propietarios necesitan permiso de la Comunidad para proceder al cambio de las ventanas porque éstas son elementos comunes y no elementos privativos. Esta condición la establece el Código Civil en su artículo 396.
Al ser un elemento común no pueden ser modificados o sustituidos sin previa autorización de la Comunidad de Propietarios, autorización que requiere la unanimidad de la Junta de Propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7 establece lo siguiente:
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”
La Ley de Propiedad Horizontal está autorizando a realizar cualquier tipo de modificación en nuestra vivienda. Siempre y cuando que con este cambio no se altere el estado exterior del edificio.
En este sentido entran las ventanas, pues forman parte de la fachada y alteran el estado exterior de la Comunidad. por este motivo, para modificarlas o sustituirlas se necesita la unanimidad de la Junta de Propietarios.
Este permiso lo necesitamos si queremos realizar lo siguiente:
- Cambiar la parte exterior de la ventana por otro marco exactamente igual.
- Sustituir la parte exterior de la ventana por otra diferente.
Para estas actuaciones se necesita permiso de la Comunidad porque afecta a la estética del edifico.
Si lo que se pretende es realizar reformas en la parte interior no necesitaríamos ningún permiso de la Comunidad.
Si lo que se desea es cambiar el cristal por otro, siempre y cuando sea el mismo cristal, no necesitaríamos permiso de la Comunidad de Propietarios.
El cambio o modificación de las ventanas es una situación muy similar a la instalación de toldos en las Comunidades. Ya que los toldos también afectan a la configuración exterior de la fachada.
Os dejamos aquí nuestro artículo sobre la instalación de toldos en las Comunidades de Propietarios.
¿Què Más Permisos Necesito?
Evidentemente, como toda obra, se necesita una licencia de obra que ha de solicitarse al Ayuntamiento.
En este caso estaríamos ante una licencia de obra mayor donde deben aportarse una serie de documentos para que puedan conceder la licencia de obra.
Muchos propietarios realizan obras en su vivienda sin tener la correspondiente licencia, sin embargo nosotros no lo recomendamos.
Nuestra recomendación siempre es cumplir con la legalidad vigente para evitar problemas futuros, es decir, tener concedida la licencia de obra para poder sustituir las ventanas.
Sí que es cierto que muchos propietarios, para ahorrarse las tasas de la licencia, deciden no solicitarla, o simplemente no la solicitan por desconocimiento.
Las multas por realizar obras sin licencia son muy elevadas, e incluso si ocurre algún accidente en la obra el propietario tendría serios problemas judiciales.
¿Qué Dice La Normativa Sobre Cambios De Ventanas En Una Comunidad?
En la Jurisprudencia nos podemos encontrar con sentencias de distinto sentido:
Por un lado podemos encontrar sentencias que determinan que para cualquier cambio o sustitución de ventanas se necesita siempre unanimidad de la Junta de Propietarios.
Por otro lado, podemos encontrarnos con sentencias que establecen que si el cambio no afecta a la estética del edifico no sería necesaria esa autorización.
En definitiva, la Jurisprudencia no tiene un criterio unánime acerca de cuándo debe solicitarse permiso a la Comunidad y cuándo no.
Como abogados asesores de Administraciones de Fincas, propietarios y de Comunidades de Propietarios, siempre recomendamos que se acuerde en Junta el permiso para la sustitución o modificación de las ventanas.
Rara vez algún propietario se opone a que otro cambie las ventanas, siempre y cuando mantenga la estética del edificio, y la inclusión de un punto tan corto en el orden del día puede evitar problemas judiciales.
Si un propietario no obtiene permiso Comunitario, y cambia las ventanas sin cumplir con la estética del edificio, la Comunidad podría interponer acciones legales contra él.
En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal, aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor servicio jurídico.
Guillermo Mosquera Vicente.
Socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.
Alucinantemente interesante este post. Espero leer más artículos así en Internet.
Se pude poner los vierteaguas cada vecino de una manera, ho devén ser todos iguales gracias
Hola Purificación.
Deben ser iguales.
Saludos.
Buenas noches, mi pregunta es. Cambie las ventanas del tejado osea los velux por unos nuevos, pq los que tenia de obra estaban podridos. Estos cambios los tengo que pagar yo verdad? Ya que no es una zona comun si no mi casa. Muchas gracias
Buenos días Marta.
No, las ventanas Velux son un elemento común.
Saludos.
¿Esta ley está aplica siempre, aunque el edificio tenga muchos años de antigüedad?
Efectivamente, Francisco.
En caso de un edificio antiguo donde no hay establecida una Comunidad de Propietarios (sólo 3 vecinos), ¿se necesita autorización de los otros vecinos para modificar la estética de las ventanas?
Hola Cristina.
El hecho de que la comunidad de propietarios no esté constituida no significa que no exista. Existe comunidad de propietarios desde el momento en que hay más de 1 propietario.
Por lo tanto, sí, se necesita autorización.
Hola, unos vecinos han precintado por dentro de sus casas las ventanas de la escalera comunitaria lo cual produce una temperatura de 55 grados, olor humedad, se han hecho grietas por no estar ventilada, tenemos contadores de gas, luz, agua… dichas ventanas tienes rejas, han dado unos nuevos propietarios pero yo vivo 43 años en esa finca y jamás hemos tenido tanta mala olor y demás, es legal? Y otto vecino din permiso de obras ni de la comunidad hizo unas habitaciones cambio baldosas techo una parte del patio de luces de la comunidad, no se le dio permiso por tanto no consta el el libro de actas, muchas gracias, saludos
Hola Joana.
Habría que estudiar el caso concreto y ver las fotografías.
Todo lo que afecte a elementos comunes debe aprobarse previamente por la comunidad.
Saludos.
Buenos días Fernando.
Si otros vecinos ya han cambiado sus ventanas de aluminio por otras de PVC blanco ¿es necesario solicitar permiso?
Gracias.
Buenas tardes,
Para poner mosquiteras enrollables, tambien hay que pedir permiso a la comunidad?
Hola Laura.
No, para eso no es necesario solicitar permiso siempre y cuando se pongan por el interior.
Saludos.
Buenos días, en mi edificio tenemos un vecino que tiene la puerta de la terraza podrida y cristales rotos, tampoco cierra bien, es de madera. También tiene las ventanas en el mismo estado, esto está generando problemas de humedades y daños a la estructura del edificio,
Llevan diciendo tiempo que las van a cambiar y nada, como podemos exigirles que las cambien. Gracias
Hola Carmen.
Tendríamos que estudiar el caso concreto, como en todos los asuntos, pero solo podemos exigir que tengan un buen mantenimiento si acudimos al Juzgado.
Saludos.
Buenos días,
La comunidad de propietarios han acordado sustituir todos la carpintería metálica, tienen una zona que va de arriba abajo del edificio con carpintería metálica. Nos solicitan a la comunidad del parking, esta diferenciada; que contribuyamos con el coste de las obras. Es correcto? Se considera fachada y por ello hemos de contribuir o es ventanas y es un tema de ellos individual, aunque hayan decidido hacerlo conjuntamente?
Gracias.
Buenos días Alberto.
Tendríamos que ver los estatutos de la comunidad y la división horizontal del edificio para poder darte un buen asesoramiento.
Sin esa documentación, nos es imposible decirte si es correcto o no el comportamiento de la comunidad.
Saludos.
Si fuertes vientos (superiores a 80km/h se lleva la persiana del velux que estaba desde la construcción de la vivienda; la reposición debo pagarla yo o la comunidad?
Buenos días Leonor.
En este caso habría que determinar si el viento fue el único culpable del desprendimiento de la persiana o si también existía un mal mantenimiento que ayudó a ese desprendimiento.
No es sencillo, pero tenemos que ver todas las casuísticas.
Saludos.
Somos una comunidad de 4 vecinos, con comunidad constituida y un propietario que esta reformando el piso, ha cambia las ventanas que dan a la fachada, sin pedir permiso a la comunidad y vemos que no las ha cambiado por el mismo diseño. Las que que estaban eran blancas y formato cuadros, y las ha puesto blancas sin el formato cuadro.
Aparte de pedir permiso que no ha hecho entiendo que no podría poner otra estética ¿correcto? ¿qué podemos hacer la comunidad ahora?
Hola Guadalupe.
Se tendría que demandar al propietario para que instale unas ventanas acordes a la estética del edificio.
Saludos.
Hola buenos días, vivo en una comunidad de duplex adosados, aquí no hay estatutos por lo que nos debemos regir por la LPH, la cuestión es que algunos vecinos colocamos vallas en el exterior de los jardines porque accedían muy facilmente por que la altura era de apenas 1, 40m y el color es de un tono rojizo, pero ninguna de las que se colocaron son del mismo tono de rojo, la pregunta es si puedo cambiar el color de la valla por otro diferente, ya sea un marrón o cobre.
Hola Miguel.
Podrías instalarlos si son de un color muy similar.
Hay que respetar siempre la estética de la Comunidad.
Saludos.