3 de noviembre de 2020 Guillermo Mosquera

Ventanas Velux, ¿Elemento Común o Privativo?

Son muchas las consultas que recibimos sobre este tema en cuestión. Tanto por parte de los propietarios de áticos como por parte de las Administraciones de Fincas o Comunidades de Propietarios; concretamente cuando son necesarias realizar reparaciones en ellas, sobre si dichas ventanas son elemento común o privativo. También con el fin de saber quién debe de asumir el gasto de mantenimiento, reparación o sustitución.

Ventanas Velux, ¿Elemento Común o Privativo?

En primer lugar vamos a determinar si las ventanas que se encuentran situadas en el tejado del edificio se consideran elementos común o privativo; con el fin de determinar si la Comunidad de Propietarios está obligada o no a realizar las obras de reparación, mantenimiento o sustitución necesarias.

En primer lugar, lo que tenemos que hacer es acudir a la escritura de división horizontal del edificio. Aquí comprobaremos qué es lo que dicen los Estatutos al respecto. Ya que son las normas por medio de las cuales se rige la Comunidad de Propietarios.

Cuando en los Estatutos no se contenga previsión alguna en la que se establezca a quién pertenece dichas ventanas tipo Velux, tenemos que acudir a lo que se establece en el artículo 396 del Código Civil, que considera elementos comunes «todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (…) incluso aquellos que fueren de uso privativo(…).»

Así, es indiscutible que las cubiertas y las ventanas, son elementos comunes del edificio. En el caso de las ventanas tipo Velux, forman parte de la cubierta del edificio en el que se integran. Sin que altere su naturaleza el hecho de que este tipo de ventanas de luz a las viviendas que dispongan de ellas; siempre y cuando dichas ventanas estén construidas de origen.

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No obstante, hay que tener en cuenta si se instalaron a posteriori. Ya que de ser así, éstas no tendrán consideración de elemento común, sino que tendrán la consideración de elemento privativo.

Mantenimiento, Reparación o Sustitición de Ventanas Tipo Velux.

Ante un elemento comunitario, es decir, ventanas tipo Velux instaladas de origen, nos remitimos al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho artículo establece en su apartado a) lo siguiente:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

En consecuencia, quien debe hacerse cargo de dichas reparaciones, cuando éstas sean un elemento común, será la Comunidad de Propietarios. Por lo tanto, si estas ventanas se sustituyen porque se producen filtraciones, estas reparaciones las debe de asumir la Comunidad de Propietarios en su conjunto.

Por el contrario, ante unas ventanas tipo Velux instaladas a posteriori de la construcción del edificio, y con consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios; todas las reparaciones, desperfectos y problemas que causen este tipo de ventanas, deberán de ser asumidos por parte del propietario que las instaló.

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Guillermo Mosquera

Guillermo Mosquera Vicente, colegiado del Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña y socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.
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