Puedes vender una casa o un departamento heredado en Argentina viviendo en España, sin necesidad de viajar a Argentina, simplemente otorgando el poder adecuado, como ya explicamos en nuestro artículo sobre qué necesitas y dónde firmar un poder para una sucesión Argentina en España. Antes, hay que comprobar quién tiene derecho a vender, en qué estado está la sucesión y qué documentación falta para firmar la escritura.
Desde A Coruña coordinamos la operación junto con nuestros socios Campos Valeiras Abogados, despacho de abogados argentino en Buenos Aires. Preparamos los poderes y revisamos la sucesión y la documentación para determinar en qué estado se encuentra el asunto.
Una vivienda puede llevar años en manos de la familia y seguir inscrita a nombre de una persona fallecida. También puede existir una declaratoria de herederos sin que estén resueltas las actuaciones judiciales necesarias para poder vender los inmuebles. Conocer esa diferencia ayuda a no asumir compromisos que después no puedan cumplirse a tiempo.
¿Se puede vender si la casa sigue a nombre del fallecido?
En determinados supuestos puede utilizarse el tracto abreviado, que permite transmitir sin practicar antes una inscripción intermedia a nombre de los herederos. El artículo 16 de la Ley argentina 17.801 contempla estos supuestos y exige reflejar los antecedentes que justifican la transmisión.
Esto no significa que se pueda omitir la sucesión. Hay que acreditar que quienes venden tienen derecho a hacerlo y cumplir los requisitos judiciales, notariales, fiscales y registrales que correspondan.
Además, los bienes tienen que estar denunciados en el procedimiento sucesorio para poder vender y hay que disponer de las escrituras originales.
La declaratoria no resuelve por sí sola toda la venta
Es necesario revisar qué reconoce la resolución, qué bienes están incorporados al procedimiento sucesorio, qué actuaciones faltan por realizar y si intervienen todas las personas necesarias.
Para inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires, la reglamentación registral del Decreto 466/1999 desarrolla los requisitos del tracto abreviado.
Qué revisar antes de aceptar una reserva de un departamento
1. Quién puede vender y qué participación tiene
Hay que comprobar la titularidad registral, los antecedentes sucesorios y los derechos de los interesados.
Si entre el titular inscrito y los actuales herederos ha habido varios fallecimientos, es necesario completar todas las sucesiones. Para vender el inmueble deben intervenir todos los interesados.
2. Cargas, deudas y documentación
Es necesario revisar los informes registrales, las escrituras o embargos que puedan afectar a la operación, además de los impuestos y gastos pendientes.
Si es un departamento, deben comprobarse siempre las expensas del consorcio, equivalentes a los gastos de comunidad en España.
3. Ocupación y entrega de la vivienda
Si la vivienda está ocupada, hay que saber quién ocupa el inmueble, con qué título y en qué condiciones podrá entregarse. Una declaración de intención de abandonar la vivienda no equivale a disponer de la posesión de ésta.
4. Condiciones y plazo para escriturar
Antes de firmar una reserva o un documento con penalizaciones, debemos conocer los trámites que están pendientes.
El plazo de una operación no debe fijarse como si la sucesión estuviera terminada cuando todavía faltan resoluciones o documentos.
¿Puedes firmar la venta desde España?
Sí, sin problema.
En Mosquera & Vicente actuamos como vuestros representantes a través de un poder.
El poder debe revisarse para cada operación, puesto que intervenir en el juicio sucesorio no implica necesariamente estar facultado para vender, pactar condiciones, recibir el precio o realizar gestiones bancarias.
El borrador del poder debemos coordinarlo antes de firmarlo. Si ya tienes un poder a favor de una persona, conviene revisarlo para verificar que es válido para las operaciones que quieres realizar.
Vender la vivienda y ceder derechos hereditarios son operaciones distintas
La venta de un inmueble es una venta pura y dura: transmito el inmueble a cambio de un precio de mercado.
La cesión de derechos hereditarios tiene otro objeto, que no es otro que ceder el derecho a heredar un inmueble, con toda la problemática que lleva aparejada una herencia.
Si buscas liquidez de forma rápida sin tener que afrontar la problemática de una herencia, es mejor que compares ambas opciones. Recibir dinero de forma inmediata, aunque sea inferior al que vayas a recibir en el futuro por una venta, te puede interesar.
De esta forma, quien compra los derechos hereditarios asume las deudas, la ocupación, la búsqueda de documentos y las actuaciones pendientes.
Qué ocurre con el dinero y los impuestos
Hay que separar recibir la herencia, vender el inmueble y transferir el precio a España.
Si eres residente fiscal en España, el artículo 6 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones obliga a revisar la adquisición hereditaria aunque los bienes estén fuera de España.
La venta posterior te genera una ganancia patrimonial conforme a la Ley del IRPF.
La transferencia del dinero exige acreditar el recorrido del dinero con los documentos sucesorios, la escritura de venta, los justificantes del cobro, etc.
¿Podemos esperar a la venta para cobrar los honorarios de la herencia?
Sí, podemos acordarlo al estudiar tu caso.
Si tu herencia está formada por inmuebles y necesitas vender para disponer de dinero, podemos pactar que los honorarios de la sucesión se abonen cuando se produzca la venta, con las condiciones y los plazos que acordemos entre las partes.
Esos honorarios se calculan en base al valor de la herencia.
El asesoramiento para vender y las gestiones posteriores se presupuestan aparte. También te indicamos qué gastos de terceros tendrás que asumir y qué sucede si la operación se retrasa o no se formaliza.
Preguntas frecuentes
Antes de poner fecha a la venta
Si vives en España, empieza por reunir los datos del inmueble, el título disponible y las resoluciones de la sucesión.
Nuestro servicio de herencias en Argentina desde España permite coordinar el estudio con nuestros corresponsales.
Cuéntanos tu caso antes de asumir obligaciones con un comprador.
En Mosquera & Vicente Abogados tenemos despacho en A Coruña y en Buenos Aires:
