19 de abril de 2022 Guillermo Mosquera

¿PUEDO NEGARME A PAGAR UNA DERRAMA?

En las comunidades de propietarios existen dos tipos de cuotas, las ordinarias que suelen abonarse mensualmente, y las extraordinarias, más conocidas como derramas pero, ¿puedo negarme a pagar una derrama?

Las derramas son suelen tener un carácter urgente para la mejora del edificio o reparaciones que se tengan que realizar en los elementos comunes del edificio, debiendo de recurrirse a las derramas cuando no existan fondos suficientes en las arcas de la comunidad.

El pago de las derramas, salvo que exista otra disposición en los estatutos comunitarios, deberá de realizarse conforme a la cuota de participación de cada piso o local que integre la comunidad. Existe una excepción a esta norma, si por unanimidad de todos los propietarios se acuerda en Junta el abono de ésta a partes iguales.

De acuerdo con artículo 3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, actualizada en octubre del año año pasado, “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

En consecuencia, y salvo que se acordase el pago a partes iguales por unanimidad o esto se refleje en los estatutos de la comunidad, no todos los propietarios pagarán lo mismo, si no que se abonará conforme a la cuota de participación de cada piso o local.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Como bien hemos indicado antes, podemos decir que existen dos tipos de derramas, las destinadas a obras de mejora y las destinadas a conservación o reparación de elementos comunes del edificio.

En las obras de mejora, establece el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que » Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. (…)»  Continúa diciendo este artículo que si el acuerdo es aprobado por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado (…) » 

Es en este caso, siempre y cuando votemos en contra en la correspondiente Junta, cuando no estaremos obligados al pago de dicha derrama.

Si por el contrario, la derrama tiene como fin la conservación del inmueble si que son obligatorias, ya que se utilizan para el mantenimiento del edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué mayoría se requiere para la aprobación de la derrama en una Junta de Propietarios?

Como bien hemos indicado en el apartado anterior, habría que analizar el supuesto en concreto, con el fin de saber si nos encontramos ante una obra de mejora, para la cual se requerirá el voto favorables de las 3/5 partes del total de propietarios o, si se trata de una obra de conservación del inmueble, que únicamente requerirá mayoría simple.

Para el cómputo de votos, os recomendamos la lectura de nuestro artículo.

¿Existe un máximo y un mínimo a pagar en una derrama?

La ley no recoge un máximo o un mínimo a pagar en una derrama. Esto será acordado en la Junta de Propietarios en la que se vote y apruebe la derrama. Sin embargo, en las derramas para obras de mejora, el límite se establece en que su importe no pueda exceder del cómputo de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En lo relativo a las obras de mejora, como bien hemos indicado con anterioridad, una vez aprobadas por las 3/5 partes, los disidentes no tendrán la obligación de pago de una derrama, si el importe de la derrama excede las tres mensualidades ordinarias.

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Guillermo Mosquera

Guillermo Mosquera Vicente, colegiado del Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña y socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.
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