CLÁUSULAS ABUSIVAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Una vez instalado el ascensor, tanto en edificios antiguos previo debate en las diferentes juntas, como si se trata de un edificio nuevo y tras realizar el traspaso de los diversos contratos por parte del promotor a la comunidad, es necesario que la Comunidad contrate un servicio de mantenimiento de ascensor pero, ¿Existen cláusulas abusivas en estos contratos entre la comunidad de propietarios y la empresa de mantenimiento de ascensor?

Dichos contratos de mantenimiento de ascensor ha quedado demostrado que, en muchas ocasiones, éstos contienen cláusulas abusivas que, mientras favorecían a la empresa de mantenimiento, causaban un grave perjuicio a los propietarios.

No obstante, y antes de entrar a valora cuales son las principales cláusulas abusivas que contienen los contratos de mantenimiento de ascensor, es importante resaltar que las Comunidades de Propietarios tienen la consideración de consumidores y, por lo tanto, se les aplicará la normativa de consumidores y usuarios y condiciones generales de contratación.

¿Cuáles son las principales cláusulas abusivas en los contrato de mantenimiento de ascensor de comunidad de propietarios?

Una de las principales cláusulas abusivas es la que establece la duración del contrato. Existe diversa jurisprudencia de distintas audiencias provinciales que declaran nula la duración de un contrato de mantenimiento de ascensor con una duración de 5 años, mientras que otras lo admiten como válido este plazo

Sin embargo, nuestro alto tribunal en una sentencia dictada en el año 2019, ha declarado como excesiva una cláusula contenida en un contrato de mantenimiento de ascensor con una duración de 5 años, estableciendo que “el tiempo máximo de duración permitido han de ser tres años”

Por otro lado, es necesario tener en cuenta que la mayoría de nuestras audiencias provinciales – por no decir la totalidad de éstas- considera abusivo y por lo tanto nula, aquellas cláusulas que establezcan una duración del contrato de mantenimiento de  ascensor con una duración de 10 años.

No obstante, y como regla general, es considerada abusiva una cláusula de duración de contrato que no haya sido negociada por las partes, es decir, que venga preestablecido en el contrato por parte de la empresa de mantenimiento y que en ningún momento se hubiese negociado entre la Comunidad de Propietarios y la empresa de mantenimiento de ascensor.

En consecuencia, la Comunidad deberá intentar contratar un servicio durante el tiempo que estime necesario, negociándolo con la empresa prestadora del servicio y atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso.

Hay ocasiones en las que el importe a abonar por el mantenimiento de ascensor se reduce cuanto más larga sea la duración del contrato. En estos casos, la comunidad de propietarios en caso de cese anticipado deberá abonar una indemnización equivalente a la bonificación recibida. Esto es, el dinero que la empresa dejó de percibir durante los años de servicio obedeciendo el presupuesto ofertado.

Si acudimos ante un Juez, la empresa de mantenimiento de ascensor deberá de acreditar de que se habían expuesto varias modalidades de contratos y que ha sido la Comunidad, la que optó por este tipo de modalidad contractual.

Otra de las cláusulas muy comunes dentro de los contratos de mantenimiento de ascensor son las que establecen las prórrogas automáticas.

Existen en muchos contratos de mantenimiento de ascensor cláusulas que se renueva dicho contrato por períodos de igual duración. No parece adecuado que un contrato de tres años se pueda prorrogar tácitamente por otros tres años.

La fecha de preaviso no debería de ser excesiva, toda vez que las comunidades no pueden cambiar de empresa de un día para otro. Tienen que convocar junta de propietarios, dar un tiempo al acta por si hay propietarios que quieran impugnar algún acuerdo, etc. De esta forma, un tiempo de preaviso excesivamente largo dificulta la elección de contratos por parte de la comunidad.

La última de las principales estipulaciones son las que establecen penalizaciones desproporcionadas para el supuesto de que la Comunidad deje de cumplir las obligaciones contraídas con la empresa de mantenimiento, que será básicamente la de retribuirle por los servicios prestados. En este sentido, se consideran nulas las que imponen una pena por incumplimiento del 50% de las cuotas que aún quedan por pagar (Sentencia del Tribunal Supremo 150/2014 SP/SENT/760467, la Audiencia Provincial de Pontevedra 381/2013 SP/SENT/725112).

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