contrato arrendamiento locales y covid-19

Contrato de Arrendamiento y Covid-19

Debido al Estado de Alarma con motivo del COVID-19 la gran mayoría de las empresas tienen que hacer frente al pago de los contratos de arrendamiento de sus locales mientras se encuentran cerrados, lo que supone un gasto enorme debido a la falta o nula facturación que están teniendo en estos momentos.

Los hosteleros son los que más sufren esta consecuencia del Estado de Alarma, debiendo pagar una gran cantidad de dinero por un local que no están utilizando por las restricciones del Gobierno.

En este artículo vamos a analizar las consecuencias que podrían existir en estas relaciones contractuales y, sobre todo, si el pago de los alquileres puede quedar en suspenso mientras dure el Estado de Alarma y las restricciones impuestas en materia laboral.

Cuando un empresario tiene un contrato de arrendamiento para poder desarrollar su negocio, previamente ha negociado con el propietario de local el contrato de arrendamiento obligándose, entre otras cláusulas, al pago de una renta por la posesión y uso del local para realizar un negocio específico.

Estas son las obligaciones principales, existiendo la posibilidad de que los contratos regulen otras muchas en el seno de la relación arrendaticia en atención a la libertad de pactos y siempre con respeto de las prohibiciones legales que pudieran existir.

Real Decreto 2020

El 22 de abril, el Gobierno publicó el Real Decreto-Ley 15/2020 por el que se disponen una serie de normas para ayudar pymes y autónomos a pedir una moratoria de los alquileres de sus negocios. Esta moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma, a sus prórrogas y a las mensualidades siguientes sin que pueda superar los cuatro meses.

Esta moratoria consiste en un aplazamiento del pago de la renta mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años que empezarán a contarse a partir del momento en que se supere el Estado de Alarma o a partir del fin del plazo de los cuatro meses citados con anterioridad.

Para poder acogerse a esta medida es necesario que se cumplan una serie de requisitos, que varían si nos encontramos ante un inquilino autónomo o pyme.

Autónomos:

  • Que el autónomo estuviese afiliado y dado de alta en la Seguridad Social a fecha 14 de marzo.
  • Que su actividad haya quedado suspendida por el Estado de Alarma.
  • Si su actividad no ha quedado suspendida debe acreditar una reducción de su facturación respecto al mes anterior, de al menos el 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
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Pymes:

  • Que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
  • Que su actividad haya quedado suspendida por el Estado de Alarma.
  • Si su actividad no ha quedado suspendida debe acreditar una reducción de su facturación respecto al mes anterior, de al menos el 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Si se cumplen estos requisitos, la pyme o el autónomo puede solicitarle en el plazo de 1 mes desde la publicación del Real Decreto, una moratoria al arrendador que deberá ser aceptada por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta.

Sin embargo, si el arrendador no acepta la reducción de la renta, incumpliendo así el Real Decreto-Ley, podremos aplicar de igual modo la cláusula rebus sic stantibus.

¿Qué es la la cláusula “rebus sic stantibus”?

Se trata de un mecanismo que ha sido configurado por los Tribunales y cuya finalidad es permitir paliar los efectos perjudiciales que una de las partes contratantes se vería obligada a sufrir por una situación imprevisible e inesperada que afecte económicamente a una de las partes.

No obstante, conviene señalar que se trata de un mecanismo excepcional, de aplicación totalmente restrictiva, y que nuestros Juzgados son recelosos de aplicar si no se acreditan de forma plena una serie de requisitos que el Tribunal Supremo ha ido estableciendo a lo largo de sus sentencias, no obstante las notas esenciales para la aplicación de esta cláusula son:

  • Modificación extraordinaria y sustancial de las circunstancias actuales y las del momento de formalización del contrato.
  • Pérdida de rendimiento económico, fuera de toda previsión, para una de ellas, provocándole un excesivo perjuicio y que no podía ser previsto por ninguna de las partes.
  • Que todo ello tenga lugar debido a circunstancias radicalmente imprevisibles e inesperadas.

¿Podemos aplicar ésta cláusula a los contratos de arrendamiento?

Con la promulgación del Estado de Alarma que impone, además de limitaciones a la libertad de movimientos, la prohibición expresa de apertura de determinadas actividades, nos lleva a pensar qué ocurre con la renta del arrendamiento durante la prohibición expresa de apertura.
En este supuesto, nos encontramos con tres factores:
  • Prohibición de apertura del local. Esto supone una alteración extraordinaria y sustancial de las circunstancias existentes en el momento de formalización del contrato.
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  • Obligación de pago de la renta; lo que supone una desproporción manifiesta entre las prestaciones de las partes que implica un gran perjuicio para la arrendataria.
  • La obligación de apertura viene motivada por la pandemia del COVID-19; acontecimiento completamente imprevisible por las partes.
Por ello, parece absolutamente procedente la limitación del pago de la renta o, por lo menos; una reducción de la misma durante el periodo de prohibición de apertura.
En definitiva, la imprevisibilidad es la clave para determinar hasta donde alcanza el riesgo normal de un contrato y, en consecuencia; determinar si procede o no la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, tal y como ha defendido recientemente el Tribunal Supremo en su sentencia 5/2019 de 9 de enero de 2019.

No cabe duda de que, en el caso del Coronavirus, sí constituye una situación imprevisible o inevitable que no puede asociarse a un riesgo que sea inherente a los contratos (como puede ser que el negocio no funcione); por lo que es previsible que este hecho pueda permitir la revisión de las circunstancias de cada relación contractual.

Reglas del Tribunal Supremo

De la Jurisprudencia del Tribunal Supremo se pueden extraer una serie de reglas que se podrían aplicar a esta situación de pandemia de coronavirus, ya que:

1.- Es una circunstancia ajena a lo pactado.

2.- No existe ninguna culpa del que se encuentra afectado por ella.

3.- Es sobrevenida e inesperada; no se podía prever.

4.- Tiene graves y relevantes efectos económicos; y afecta a la posibilidad de cumplimiento de los contratos.

En consecuencia, la aplicación de esta cláusula podría ser una solución para la reducción parcial de la renta mientras dure esta situación de excepcionalidad. Con esta cláusula lo que se pretende es un aplazamiento en el pago de la renta o incluso una suspensión del contrato en el que no se devenguen rentas a pagar por el arrendatario; en ningún momento se pretende que el arrendatario no abone las rentas; sino que lo que se solicita es que se aplace el pago de esas rentas para un momento posterior.

En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Derecho Inmobiliario; aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor respaldo jurídico.

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