13 de octubre de 2020 Guillermo Mosquera

¿Quién Responde de las Deudas con la Comunidad si hay un Nuevo Propietario?

¿Quién responde de las deudas que tengo con la Comunidad de Propietarios si hay nuevo propietario?

Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador de la vivienda sí que responde de las deudas contraídas por el vendedor; pero hasta un límite.

Ese límite está marcado por el artículo 9. e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece:

«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»

Así, el comprador responde por la deudas contraídas en el año de la compra, y por las deudas contraídas en los 3 años anteriores.

Más allá de ese límite, el comprador queda completamente exonerado por la legislación vigente del pago de las deudas contraídas por el vendedor del inmueble. Pero entonces, ¿quién responde del resto de deudas que tengo con la Comunidad si vendo mi vivienda? En ese caso las deudas ya no podrían exigirse al comprador y la Comunidad perdería el derecho a exigir dichas deudas. Por esta razón instamos a que se reclamen las deudas anualmente para evitar perjuicios a la Comunidad.

Si el comprador está bien asesorado, exigirá un certificado emitido por la Comunidad conforme el vendedor no ostenta ninguna deuda. Ya que, de existir deuda, tendríamos que exigirle al vendedor conocer la fecha de esas deudas; si coincide con el período de tiempo anteriormente citado, la cantidad de deuda existente será restada a la cantidad inicialmente fijada para la compraventa.

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¿CONTRA QUIÉN DEBE DIRIGIRSE LA DEMANDA?

Aunque efectivamente sepamos que las deudas han sido contraídas por el anterior propietario, debemos dirigir la demanda contra el actual propietario, aunque éste no le haya comunicado al secretario-administrador la compra del inmueble, incumpliendo así el precepto 9.i) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, si el actual propietario no es el mismo que el propietario registral, la demanda ha de ir dirigida contra ambos propietarios; siempre y cuando nos conste que el propietario registral no coincide con quién esté ostentando la condición de propietario. Podemos acreditarlo aportando los pagos de las cuotas si en el concepto de la transferencia aparece el nombre de quien ostenta la condición de propietario.

En este sentido, el Tribunal Supremo, ha fijado doctrina estableciendo lo siguiente:

«Cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.«

Recordemos que en la demanda, a mayores del principal, siempre debemos añadir los gastos del requerimiento de pago enviado previamente a la demanda, pues el artículo 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal así nos lo permite, debiendo el deudor abonar no sólo la deuda con la Comunidad, sino también los gastos del requerimiento de pago.

A mayores, tendríamos que solicitar también las costas del procedimiento, ya que inicialmente hemos intentado solucionar, sin éxito, el conflicto de manera extrajudicial.

Una de las mayores lacras de las Comunidades de Propietarios son las deudas de los propietarios que se niegan a pagar, pero si estamos asesorados por un buen abogado experto en Propiedad Horizontal, tarde o temprano esas deudas acabarán siendo saldadas, debiendo pagar las costas del procedimiento y los gastos del requerimiento extrajudicial.

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Guillermo Mosquera

Guillermo Mosquera Vicente, colegiado del Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña y socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.
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